Nicht jedes kleine Sanierungsprojekt benötigt eine Machbarkeitsstudie, aber bei mittel- bis grösseren Projekten (z.B. einer grossen Sanierung, einem Umbau oder einem Neubau), ist die Machbarkeitsstudie der unverzichtbare, allererste Schritt, den du mit einem Projekt gehst. So kannst du sicher sein, dass deine Wünsche und Ziele verstanden werden, das Projekt in die richtige Richtung geht – und dein Geld an der richtigen Stelle investiert wird.

Eine Machbarkeitsstudie kostet in der Schweiz ca. 3’000 – 5’000 CHF.
Diese Investition lohnt sich jedoch mehrfach im Verlauf des Projekts!

Aber wie gehst du vor? Wie weisst du, ob du eine Machbarkeitsstudie brauchst oder nicht? Lohnt sich die Investition für dein Projekt oder nicht? Brauchst du einen Architekt? Als erstes musst du verstehen, wie ein Projektablauf grundsätzlich funktioniert, und welche essentielle Rolle die Machbarkeitsstudie dabei spielt.

Wann brauchst du eine Machbarkeitsstudie für dein Projekt?
– Bei einem Grundstückkauf oder –Verkauf
– Wenn viel Geld involviert ist (ab ca. 30’000 CHF). Bei grösseren Projekten sowieso!
– Wenn du unsicher bist, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt. Sei es bei der Finanzierung, dem Baugesetz, oder grundsätzlichen Entscheiden (Sanierung? Grundstückteilung? Anbau? Umbau? Abriss? Neubau, und wie gross und wie viel?)
– Wenn du dich nicht zwischen Szenarien entscheiden kannst (Kinder ziehen ein, du bleibst?; Wohnung vermieten oder verkaufen? Anbauen, aber wo? Welche Wohnungsgrösse macht Sinn?…)
– Wenn du nicht weisst, ob du überhaupt ein Projekt machen kannst! (Finanzierung, Baugesetze, Grösse, Abstände, Hanglage…)
– Wenn du eine erste Professionelle Einschätzung brauchst – die nicht gleich in ein komplettes Projekt ausartet

Der richtige Projektablauf: Zuerst Machbarkeitsstudie, dann Kostenschätzung, dann eigentliches Projekt

Der richtige Ablauf von einem Bauprojekt läuft immer gleich ab, unabhängig davon ob es ein relativ kleiner Umbau ist, oder ein kompletter Neubau:

1. Du
   Du als Bauherrschaft (inkl. alle Betroffenen) überlegst dir, was die Projektziele sind und welche Ressourcen du/ihr zur Verfügung habt.
2. Machbarkeitsstudie: Architekt
   Du/ihr geht zu einem Architekt und lässt euch im Rahmen einer Machbarkeitsstudie Lösungen vorschlagen, wie eure Projektziele mit euren Ressourcen umsetzbar sind. Das können und sollen mehrere Vorschläge beinhalten. Der Abschluss von einer Machbarkeitsstudie ist eine Kostenschätzung mit 20% Genauigkeit (die Kosten dürfen um 20% abweichen von den schlussendlichen Kosten)
3. Projekt: Architekt + Planer + Unternehmer
   Mit Hilfe dieser Kosten kannst du dich für ein Szenario entscheiden. Damit kannst du z.B. zur Bank gehen und einen Kredit erfragen. Erst dann startet das eigentliche Projekt. Das Projekt selber besteht aus verschiedenen Phasen (Vorprojekt, Kostenvoranschlag KV (mit 10% Kostengenauigkeit), Ausschreibung, Ausführung). Das muss dich hier aber noch nicht interessieren.

Häufiger und sehr teurer Fehler bei der Planung

Ein fataler Fehler vieler Bauherrschaften besteht darin, dass sie direkt in das ‚Projekt‘ einsteigen. Vielleicht gibt es eine Besprechung, und der Architekt oder die Architektin macht daraufhin einen Vorschlag. Du findest, das sieht doch grundsätzlich gut aus, und plötzlich sind schon Unternehmer beauftragt und die Planung läuft. Und plötzlich merkst du, Oh, irgendwie geht das alles in die falsche Richtung, und die Kosten laufen auch aus dem Ruder! Das ist ein ganz klares Symptom davon, dass ihr zu wenig Zeit im ersten Schritt – auf der Ebene der Machbarkeitsstudie – verwendet habt.

Was willst du mit dem Projekt erreichen?

Also fangen wir mir dem ersten Schritt an! Hier hast du noch keinerlei finanzielle Risiken aufgenommen, und es sind noch gar keine Planer involviert – weder ein Architekt, noch die Bank, noch irgendjemand! Du kannst dich also entspannt zurücklehnen. Je besser du dir hier Gedanken gemacht hast, desto einfacher, schneller und günstiger gestaltet sich auch die Machbarkeitsstudie.

Den ersten Schritt machst du alleine – ohne Planer!

Du notierst dir: Was ist das Ziel des ganzen Unterfangens? Was soll am Ende des Projekts erreicht werden, bzw. was ist das gewünschte Resultat? Das kann eine ungeheure Bandbreite betreffen. Geht es um etwas Spezifisches? Es ist total ok, wenn du es nicht genau beschreiben kannst, oder wenn es eine ‚vage‘ Idee ist. Schreib es auf – es wird später präzisiert. Da ich weis wie schwierig es ist, zu destillieren was man eigentlich will, habe ich hier einen ausführlichen Artikel mit einfachen Methoden dazu!

• Behebung von existierenden Mängeln
  Das Haus oder die Wohnung hat offensichtliche Mängel, z.B. eine schlechte Heizung, eine uralte Küche, feuchte Räume oder sonstiges, welches du beheben möchtest.
• Vermögens-Anlage
  Du suchst Wege, um dein Vermögen sinnvoll in deine (oder eine neue) Immobilie zu investieren, z.B. als Altersvorsorge oder einfach als langfristige Investition
• Upgrade des eigenen Wohnsitzes
  Deine aktuelle Wohnsituation ist nicht befriedigend, und du suchst nach Verbesserungsmöglichkeiten. Vielleicht willst du eine kleinere Wohnung? Eine grössere Wohnung? Das grosse Haus in mehrere Wohnungen unterteilen, die du vermieten kannst?
• Übergabe an eine nächste Generation
  Vielleicht stehst du mittelfristig davor, deine Immobilie an eine nächste Generation weiterzugeben und fragst dich, ob du dafür Massnahmen ergreifen musst (Parzellenteilung? Teilverkauf? Das musst alles nicht DU überlegen, sondern das wird im Rahmen der Machbarkeitsstudie herauskristallisiert!
• Andere Ziele? Wünsche? Sorgen?
  

Das musst du jetzt tun:
Überlege dir, was die Projektziele sind. Gibt es mehrere? Was sind die Ziele der restlichen Familie, oder betreffenden Personen? Gibt es Überlappungen? Gibt es Differenzen? Diese Methoden helfen dir dabei, deine Gedanken zu ordnen.
-> Schreibe alles auf! Egal ob auf einem Blatt Papier, oder in einer elaborierten Excel-Liste

Welche Ressourcen hast du zur Verfügung?

Gleichzeitig musst du dir klar werden, was deine Ressourcen ist bzw. was dein Budget ist – dann kann das schon in der Machbarkeitsstudie berücksichtigt werden. Du musst ja nicht gleich alle deine Vermögenswerte transparent machen, aber es macht wenig Sinn, eine Machbarkeitsstudie in Auftrag zu geben ohne dass du ein ungefähres Budget offen legen kannst. Es hilft den Architekten wenn Sie wissen, mit welchem Grössen sie planen dürfen – gibt es eher minimale Interventionen oder kann auch eine Maximal-Variante angeschaut werden? Für die meisten Architekten sollte es eine extra spannende Herausforderung sein, mit wenig Budget zu planen. Als Ressourcen gelten:

• Schätzwert der bestehenden Immobilie und Land
• Vermögen, welches investiert werden kann.
• Aktuelle Mietzinsen, wenn du vermietest

Es kann gut sein, dass die Kostenschätzung am Ende der Machbarkeitsstudie zu hoch ausfällt. Dann weisst du immerhin, woran du bist, und kannst auf eine andere Variante umschwenken.

Du weisst nicht, wieviel Wert dein Grundstück oder Haus hat? Einfach Inserate vergleichen

Kein Problem, es gibt ein ‚Low budget‘ Weg, dies herauszufinden. Ohne, dass du dir von der Bank eine teure Schätzung machen musst. Geh auf Homegate, Newhome, Flatfox, was auch immer (auf Tutti sind manchmal auch Häuser inseriert :D) und suche nach vergleichbaren Grundstücken und Häusern. Notiere dir die Preise – idealerweise kannst du gleich die Quadratmeterpreise ausrechnen. Suche dir mindestens 3-5 heraus (mehr sind besser), und rechne den Durchschnitt aus. So hast du eine (sehr grobe) ungefähre Angabe, was dein Haus oder Grundstück wert ist.
Wenn du das nicht selber machen möchtest, kannst du das (später) natürlich auch professionell in Auftrag geben.

Was musst du jetzt tun?
Notiere, was überhaupt ein realistisches Budget ist. Kann 10’000 CHF investiert werden? 100’0000? 1 Million? Es geht um ungefähre Angaben.
-> Schreibe dies auf

Die Machbarkeitsstudie: Wie kann dein Ziel mit deinen Ressourcen erreicht werden?

Du hast also dir überlegt, was deine/eure Projektziele sind, und was du in etwa investieren kannst. Jetzt gehts, du kannst deine Machbarkeitsstudie starten!

Was kostet eine Machbarkeitsstudie?

Was kostet denn so eine Studie? Eine Machbarkeitsstudie kostet in der Schweiz ca. 3’000 – 5’000 CHF, je nach Komplexität. Wenn es sich um ein sehr schwieriges Grundstück handelt oder ein ganzes Areal, sieht es natürlich anders aus und kann auch bis zu 10’000 CHF kosten. Aber dies sind nur Richtwerte, und natürlich ohne Gewähr. Mehr erfährst du, wenn du mit Architekten geredet hast und einige Offerten vor dir auf dem Tisch liegen.

Das Ziel der Machbarkeitsstudie ist, ein oder mehrere für dich finanzierbare Varianten zu finden, wie du deine formulierten Ziele umsetzen kannst. Du wirst also zum Schluss z.b. drei Vorschläge haben, mit je einem ‚Price Tag‘. Aber ganz ehrlich: Jedes Architekturbüro hat ein wenig andere Vorgehensweisen. Bespreche mit ihnen, was sie liefern sollen und was du erwartest.

Wie startest du eine Machbarkeitsstudie?

*Und nein, du musst nicht zwingend denjenigen Architekten nehmen, den dir von Bekannten oder Nachbaren empfohlen wurde. Informiere dich selber, google nach regionalen und überregionalen Architekten (meistens ist eine Stunde Anfahrt die Grenze), deren Projekte dir gefallen!

Was musst du jetzt tun?
Kontaktiere drei verschiedene Architekt:innen oder Architekturbüros für eine Offerte für die Machbarkeitsstudien. Sag ihnen, um was es geht und was der finanzielle Rahmen ist, damit sie den Aufwand abschätzen können.
-> Dann kannst du dich für ein Büro entscheiden und die Machbarkeitsstudie starten

Wie geht es weiter?

Es gibt meiner Meinung nach drei mögliche Endresultate nach einer Machbarkeitsstudie:

• Ein Szenario gefällt!
  Super, es scheint eine gute Option zugeben, die auch noch in deinem finanziellen Rahmen liegt? Dies wäre der Augenblick, das Gespräch mit der Bank zu suchen (falls das Projekt überhaupt eine Finanzierung benötigt).
  Wenn du von der Bank das OK hast, kannst du das Projekt starten
  -> Kontaktiere bei Finazier-Bedarf deine Bank
  -> Kontaktiere die Architekt:innen, was die nächsten Schritte sind
• Ein Szenario gefällt, aber die Architekt:innen nicht
  Die Architekten haben gute Arbeit geleistet und interessante Szenarien aufgezeigt, aber der Vibe stimmt nicht, oder sie haben keine Kapazitäten für eine Weiterverfolgung? Kein Problem, du hast ihnen ja (hoffentlich!) nichts versprochen. Die Studie gehört dir, damit kannst du auch zu einem anderen Architekturbüro gehen
  -> Kontaktiere bei Finazier-Bedarf deine Bank
  -> Kontaktiere ein anderes Architekturbüro
• Ergebnis: Nichts geht!
  Das ist leider auch eine Möglichkeit. Es kann sein, dass selbst die Architekt:innen kein Szenario gefunden haben, wo deine Ziele mit den Ressourcen vereinbar sind. Die schlechte Nachricht: Du musst nochmal über die Bücher. Die gute Nachricht: Du hast das Problem früh genug erkannt, ohne dass du schon ein ausgewachsenes Projekt gestartet hättest