Baubewilligung einholen: Schritt für Schritt

Egal ob du eine Baubewilligung selber in Angriff nehmen willst, oder von Architekten oder Planern machen lässt (wärmstens empfohlen): Ich möchte dir hier einen Überblick bieten. In diesem Artikel erfährst du, ab wann du eine Baubewilligung brauchst, was die jeweiligen Schritte sind, wie lange eine Baubewilligung dauert, welche Unterlagen für ein Baubewilligungsverfahren in der Schweiz benötigt werden und was dich der Spass kosten wird.
Zum Schluss findest du eine Checkliste mit Unterlagen und Fragen, die du zum Gespräch mit der Gemeinde mitbringen solltest.
Mit männlichen Berufsbezeichnungen wird in diesem Artikel auch die weibliche mit eingeschlossen.

Ab wann braucht es eine Baubewilligung?

Für einfache Projekte (z.B. eine Dachgaube oder einen Carport) gibt es das Vereinfachte Baubewilligungsverfahren, bzw. Anzeigeverfahren. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn du zwar eine Eingabe machen musst, diese aber keine Interessen Dritter (Nachbaren, Umweltschutzorganisationen) betrifft. Dann gibt es noch das Meldeverfahren, zum Beispiel für Solaranlagen. Frage deine Gemeinde, ob sich dein Projekt für ein vereinfachtes Verfahren qualifiziert.

Wie lange dauert eine Baubewilligung?

Eine reguläre Baubewilligung dauert ca. zwei bis vier Monate! Dies ist (nicht nur) auf träge Behördenapparate zurückzuführen, sondern hat insbesondere damit zu tun, dass es Einsprachefristen für Nachbaren und Drittbetroffene (z.B. Umwelt-Interessensgruppen) gibt. Der ganze Prozess dauert noch einmal länger, wenn es tatsächlich Einsprachen gibt, oder noch eine Abklärungsrunde beim Kanton gemacht werden muss. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn dein Grundstück an einen grösseren Fluss grenzt.

Deshalb solltest du a) früh genug das Gespräch mit der Gemeinde suchen und b) genug Zeit einrechnen. Du darfst nicht erwarten, dass du einige Wochen nach Einreichung der Bewilligung mit dem Bauen starten kannst. Und du darfst erst damit starten (dazu zählt auch der Abriss oder der Aushub) wenn die Baubewilligung vorliegt! Uns wurde auch schon eine Frist von drei Monaten versprochen, die sich dann in fast 9(!) Monate verwandelt hat. Sprich die Fristen für dein konkretes Projekt bei der Gemeinde an. Ein vereinfachtes Verfahren im Anzeigeverfahren dauert schneller, und kann in bis zu 30 Tagen abgewickelt werden.

Es ist zwingend, dass deine Baueingabe beim ersten Mal absolut korrekt gemacht wird! Wenn du auf Geheiss der Behörde Korrekturen machen musst, neue Planunterlagen einreichen oder schlimmer – eine Planänderung machen willst, musst du unter Umständen wieder von Vorne anfangen. Es ist also unumgänglich, dass du die Eingabe höchst akribisch machst!

Planänderungen oder Korrekturen können den monatelangen Prozess weiter herauszögern – sei also perfektionistisch!

Schritt 1: Bauvorhaben finalisieren und Grundbuchauszug bestellen

Dein Projekt ist nach Machbarkeitsstudie, Vorstudie etc. soweit, dass alle wichtigen Entscheide getroffen sind (die Plättli-Auswahl interessiert die Behörde nicht, aber wo die tragenden Wände sind oder welche Heizung eingebaut wird zu Beispiel schon).

Es macht keinen Sinn, eine Baubewilligung überstürzt einzugeben, auch wenn der Bewilligungsprozess lange dauert. Es ist sehr mühsam, einen schon bewilligten Plan noch einmal anzupassen – entsprechend sollten die Pläne auch tatsächlich ‚final‘ sein. Das Haus ist im Grundstück richtig gesetzt und entsprechend vermasst, der Eingang ist klar und als solches mit einem kleinen schwarzen Dreieck markiert. Die Raumaufteilung ist klar, die Raumhöhen fixiert, die Fensteröffnungen gesetzt (hier ein Artikel zu Sichtachsen), und eben… ziemlich alles fixiert, ausser der Plättliauswahl.

Schritt 2: Erster Kontakt mit der Gemeinde

Du nimmst Kontakt mit deiner Gemeinde auf und stellst Fragen. Dies kann vielleicht sogar am Telefon erledigt werden, und ansonsten sicher bei einem persönlichen Gespräch. Frage, welche Unterlagen Sie für eine Besprechung wollen. Sie werden wahrscheinlich anworten: „So viele wie möglich“. Also nimmst du alles mit was du schon hast! Und dann gilt: die Gemeindebehörden mit Fragen löchern!

Schritt 3: Baugespann organisieren und Unterlagen bereitstellen

Für die Baueingabe selber benötigst du digitale und physische Pläne, sowie ausgefüllte Eingabeformulare und allenfalls noch zusätzliche Dokumente (Geologie-Untersuch, Schadstoffuntersuchung etc.) Es geht aber nicht nur um Papiere und Excel-Listen. Zum Einen muss bei der Eingabe ein Baugespann stehen – das musst du vorher organisieren. Zum Anderen solltest du früh genug abklären, wo du die Pläne drucken lassen kannst.

Unterlagen für die Baubewilligung

Folgend findest du eine Auflistung von Unterlagen, die du für eine Baubewilligung brauchst und brauchten könntest. Wie schon erwähnt, ist das von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. In eckigen Klammern steht, wer diese Unterlagen normalerweise für dich bereitstellt. Das Gesamtpaket wird üblicherweise vom Architekten zusammengestellt, angepasst, geprüft und als Baueingabe bei der Gemeinde eingegeben.

Zwingend nötige Unterlagen für ein Baugesuch

• Situationsplan oder Umgebungsplan [Architekt oder Landschaftsarchitekt]
  Masstab 1:200 (oder wie die Gemeinde verlangt). Dieser zeigt einen kleinere Ausschnitt des Katasterplans, dafür detaillierter. Hier sind wichtig: Wo sind die Eingänge? Wo die Parkplätze? Wo eine Tiefgarageneinfahrt? Halten die Verkehrswege die notwendigen Wendekreise ein? Wo kann ein Feuerwehrauto halten? Sind die Sichtwinkel zur Strasse bei Einfahrten eingehalten? Wo gibt es neu Bepflanzung und Bäume? Allenfalls welche Baumarten?
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten [Architekt]
  Masstab 1:100 (oder wie die Gemeinde verlangt), je nach Projektgrösse Format A3, A2 oder A1. Im Grundriss sowie im Schnitt sind Wände als schwarze Fläche dargestellt (Bei einem Umbau gilt Bestand: schwarz, Neu: rot, Abriss: gelb), und Öffnungen wie Fenster und Türe als weisse Rechtecke. Zumindest bei den Eingangstüren sollte ersichtlich sein, auf welche Seite sie geöffnet werden, da dies Fluchtwegrelevant ist. Aussenmasse sollten auf jeden Fall ersichtlich sein, plus z.B. im Schnitt die Höhenangaben. Der Schnitt muss mit Höhenkoten versehen sein, welche aufzeigen, wie Hoch das Gebäude in Relation zum Terrain ist.

Unterlagen gefordert je nach Projekt

• Entwässerungskonzept [HLK-Planer (Heizung, Lüftung, Kühlung, ev. noch Sanitär)]
  Basierend auf deinem Grundrissplan, meist nur Erdgeschoss und Untergeschoss. Hier sind alle Kanalisationsanschlüsse verzeichnet, wie gross die Leitungen sind, welches Gefälle sie haben etc. Es muss auch ausgewiesen sein, dass die Rinnen vor jedem Eingang oder Terrassenfenster in die Kanalisation eingeleitet werden. Regenrinnen und wie diese in der Umgebung versickert werden ist auch ausgewiesen. Auf dem Plan sind üblicherweise noch zahlreiche Details der Entwässerung verzeichnet
• Brandschutzkonzept [Architekt]
  Schemaplan, z.B. im Massstab 1:500, wo alle Fluchtwegrelevanten Angaben eingezeichnet sind (EI30 Brandschutz-Türen, Türen mit Türschliesser, Notbeleuchtung, Rettungszeichen, RWA Treppenhausentrauchung, SN EN 175 Ausgänge. Zusätzlich statisch relevante Angaben: Brandabschnittbildende Wände EI30, Treppenhaus REI 60, Stützen R60 etc.)
• Energienachweis [Bauphysiker]
  Der Energienachweis ist ein sehr umfangreiches und wichtiges Dokument, mit dessen Hilfe ausgewiesen wird, ob das geplante Bauprojekt alle bauphysikalischen Normen erfüllt. Der Energienachweis muss von einem qualifizierten Bauphysiker unterzeichnet werden.
• Energienachweis Heizung [HLK-Planer oder Heizungs-Unternehmer]
  Ein spezielles Formular, welches den Typ und die Leistung der geplanten Heizung erläutert.
• Schema Ausnützungsberechnung [Architekt]
  Ein Schemaplan, z.B. im Massstab 1:500. Hier wird gemäss Flächendefinition der SIA 416 die Ausnützungsziffer ermittelt. Dazu gehört der Ausweis der Total anrechenbaren Geschossfläche (aGF) und der anrechenbaren Landfläche (aLF). Es ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden, welche genauen Zahlen verlangt sind.

Eventuell geforderte Unterlagen für eine Baubewilligung

• ev. Parkplatznachweis [Architekt]
  Ein Schemaplan, z.B. im Masstab 1:100, 1:500 etc. wo nachgewiesen ist, dass alle Vorgaben der Gemeinde bezüglich Anzahl Parkplätze für Motorfahrzeuge und Velos erfüllt sind. Motorfahrzeuge benötigen oft einen PP pro Wohnung + 10% davon für Besucher, Motorräder und Roller oft 10% der Anzahl PP für Autos. Für Velos müssen in etwa 1 Platz pro Zimmer bereitgestellt werden – gedeckt oder ungedeckt
• ev. Lärmgutachten [Bauphysiker]
  Befindet sich dein Projekt an einer lauten Strasse, oder sonst in einer Lärmschutzzone, muss eventuell ein Lärmgutachten erstellt werden welches nachweist, dass keine der Zimmer einem zu hohen Lärmpegel ausgesetzt sind
• ev. Geologisches Gutachten [Geologe]

Mit welchen Kosten musst du rechnen?

Hier sind noch einmal die bisher aufgezählen Kosten zusammengefasst. Dies ist natürlich nur ein ungefährer Wert. Und vergiss nicht – ich bin eine Person aus dem Internet, ich kenne dein Projekt nicht und habe keine Ahnung, in welchem Kanton oder welcher Gemeinde du zuhause bist – bitte frag doch einfach Fachpersonen! Aber hey, ich bin auch ein grosser Freund von über-den-Daumen-gepeilten-Angaben:

Baupläne finalisieren

Kontakt mit Gemeinde

Zusätzliches

* Zum Zeitpunkt der Baueingabe sind ca. 40% der Gesamtplanung abgeschlossen. Planerhonorar ist (aus einem mir immer noch nicht ersichtlichen Grund) an die Bausumme gekoppelt und macht etwa 10-20% aus. Wenn dein Haus eine Million kostet, sind davon 100-200’000 CHF Planungskosten, und davon gehen 40’000 – 80’000 schon in dieser Phase bis und mit Baubewilligung flöten.
**In Städten wie Luzern oder Zürich können Baubewilligungsgebühren um ein vielfaches Höher sein, z.B. 5’000 – 7’500 CHF.

Tipps und Tricks:

• Nachbaren
  Hast du den Verdacht, dass deine Nachbaren Einspruch erheben könnten? Wenn ja hilft es, wenn du sie genug früh über das Projekt informierst, anstatt sie mit der Baueingabe zu überrumpeln. Eine Einsprache kann dich unter Umständen viele Jahre Wartezeit und einige graue Haare kosten – es bricht dir also kein Zacken aus der Krone, wenn du die Nachbaren (einzeln – nicht als Gruppe) bei einer Flasche Wein zum Info-Dinner einlädst.
• Denkmalschutz
  Dein Haus ist unter Denkmalschutz? Dann brauchst du die Einverständnis der lokalen Denkmalpflege für dein Projekt. Das ist in den meisten Fällen nicht so schlimm wie es sich anhört. Meine bevorzugte Strategie im Umgang mit der Denkmalpflege ist Teamarbeit statt Konfrontation. Versuche, die Denkmalpflege bei so vielen unwichtigen Entscheidungen wie möglich einzubeziehen. So entsteht eine gute Zusammenarbeit, und die Denkmalpflege fühlt sich nicht hintergangen. Dann kannst du auch bei den wichtigen Entscheiden entspannter und besser mit ihnen diskutieren.
• Grosszügig sein mit den Massangaben
  Was, wenn während der Planung plötzlich klar wird, dass die Fassade überall 5cm dicker sein muss? Aber in der Baubewilligung sind die Aussenmasse exakt 9.75m? Es lohnt sich, bei den Breiten allseitig etwa 5cm zuzuschlagen oder Masse aufzurunden, genau um solche Fälle abzuwenden. Dasselbe gilt übrigens auch für die Höhe des Gebäudes. So hast du bestimmt keine Probleme, sollte aus technischen Gründen etwas geändert werden.

Baueingabe braucht Zeit, ist aber nicht Rocket Science

Es lohnt sich im ersten Schritt, gut abzuklären, welches Vorhaben auf dich zutrifft und welche Unterlagen du bereitstellen musst. Danach kannst du entscheiden, welche Art von Fachkräfte du zuziehen musst und möchtest. In den meisten Fällen wird es dein Leben einfacher machen, wenn du einfach einen lokalen Architekten oder Planer engangierst, der den Zauber für dich erledigt. Die Zeit, die du in das Lernen einer Planzeichnungs-Software investieren wirst, sparst du dir hundert mal mit einem schnell arbeitenden Planer.

Ist dein Projekt nur ein Carport, besagt kein Gesetz, dass du es nicht als sauber vermasste Handzeichnung eingeben kannst. Schneller gehts nicht – aber frag besser die Gemeinde, ob das erlaubt ist. Alles in Allem ist eine Baueingabe – speziell bei grösseren Projekten eine umfangreiche Angelegenheit. Aber eben auch nicht Rocket Science. Du schaffst das!