1. Wohneigentum jein?
2. Was bietet der Markt?
3. Suchen und finden
4. Die Finanzierung
5. Eigentum gemeinsam
6. Der Kauf
7. Bauen und Umbauen
8. Stolpersteine für Bauherren
9. Nach dem Einzug
10. Der Wiederverkauf

Mieter oder Eigentümer?

Die Schweiz ist ein Mietland. Es gibt ein grosses Angebot an Mietwohnungen, welche hohen Standards entsprechen. Gleichzeitig ist Bauen teuer.

Eigentum bietet weniger Flexibilität als ein klassisches Mietverhältnis. Dennoch hält sich der Traum vom Eigenheim hartnäckig. Aktuell gibt es auch einen Trend zum Eigenheim, da die Zinsen seit Jahren sehr tief sind.

Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt

Das Haus fürs Leben ist ein Ding der Vergangenheit. Du musst davon ausgehen, dass dein Haus oder deine Wohnung früher oder später wieder verkauft wird. Entsprechend wertvoll muss es sein.

Die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sind in der Deutschschweiz in den letzten zehn Jahren um 30 bis 70% gestiegen, bis hin zur Gefahr einer Immobilienblase in gewissen Regionen. Siehe Immobilienblasenindex.

Erste Bedürfnisabklärung

Ein wichtiger Tipp: Nicht alle interessanten Inserate besuchen, sondern vorher Mindestkriterien festlegen. Aber wie machst du das?

Im Buch gibt es dafür eine ausführliche Checkliste bezüglich Raum (Wieviele Personen, spezielle Räume, Wohnkonfigurationen…), bevorzugter Standort (Pendler-Anschlüsse, Infrastruktur-Angebote, Umschwungbedarf…) und Objekt (Reihenhaus oder alleinstehendes Haus, Grundrisstypologie (siehe auch Artikel zu Klassischen vs. modernen Grundrissen), Altersgerechte Anforderungen etc.)

Wie viel Wohneigentum liegt finanziell drin?

Was kannst du dir überhaupt leisten? Eine einfache Tragbarkeitsrechnung gibt dir einen groben Überblick. Aber Vorsicht! Es ist gut, hier konservativ zu sein! Und: Nebenkosten werden in der Tragbarkeitsrechnung oft vergessen. Dazu gehören Versicherungen, Gebühren, Strom und Heizkosten, Unterhaltsarbeiten und Rückstellungen für spätere Reparaturen.

Viele Banken haben Online-Tragbarkeitsrechner, z.B. dieser von der UBS. Übrigens: Das ‚Entscheidende‘ sind nicht die Gebäudepreise, sondern die Landpreise, welche extrem lokal bestimmt sind.

Die häufigsten Eigentumsformen sind in der Schweiz das Alleineigentum und das Stockwerkeigentum.

Bei Stockwerkeigentum ist Vorsicht geboten, denn hier müssen mehrere Menschen gemeinsam entscheiden, ob sie beispielsweise viel Geld in eine Fassadensanierung stecken sollten/möchten oder nicht.

Zur Auswahl stehen verschiedenste ‚Arten‘ von Wohnungsformen, mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen:

• Frei stehendes Einfamilienhaus
  Hohe Grundstückskosten, dafür viel Freiheit und Privatsphäre.
• Doppeleinfamilienhaus
  Geteilte Land- und Baukosten, dafür Einschränkungen und weniger Privatsphäre.
• Reihenhaus
  Günstiger als EFH und Doppel-EFH, dafür oft schmaler Grundriss.
• Terrassenhaus
  Aufwendige und teure Erschliessungen, dafür unverbaubare Aussicht.
• Geschosswohnung
  Alle Zimmer auf dem gleichen Geschoss, dafür wie bei Mietwohnungen Nachbarn ober- und unterhalb.
• Attikawohnung
  Oft extra teuer, dafür Licht und Aussicht.
• Duplexwohnung oder Maisonnette
  Wohngefühl wie Einfamilienhaus, dafür im Alter nicht hindernisfrei.
• Loft
  Viel Raum und Freiheit, dafür aufwendiger Ausbau.

Aktuelle Standards im Eigenheimbau

Neu gebaute Einfamilienhäuser sollten in der Schweiz einen gewissen (hohen) Standard erfüllen: an den Energiestandard, die Wohnungsgrössen, Zimmergrössen und die Ausstattung generell. Die Materialien sollen hochwertig sein (z.B. eine Duschkabine aus Glas, Küchenabdeckung aus Stein oder Chromstahl etc.).

Beim Wohnen im Alter müssen zusätzliche Dinge berücksichtigt werden: Eingeschossig und stufenlos, nahe Einkaufsmöglichkeiten in kurzer Distanz, Lift bei mehreren Gebäuden, Türbreiten mindestens 80cm, anpassbares Bad. Das Buch rät bei dringendem Bedürfnis eine Fachperson für altersgerechtes Bauen hinzuzuziehen für eine Beurteilung der Pläne.

Haus ab Stange oder Designerhaus?
Es gibt erhebliche Unterschiede zum Thema Kostensicherheit, Möglichkeit für individuelle Wünsche und deinen persönlichen Aufwand als Bauherrschaft.

• Kauf ab Plan (z.B. beim Bau einer grossen Überbauung)
  Hohe Sicherheiten, aber auch wenig Wahlmöglichkeit.
• Bestehendes Objekt (vorherige Besitzer verkaufen)
  Allfällige Umbaukosten (unbedingt Schätzung machen lassen!).
• Individuell mit einer Architektin geplanten Neubau
  Dein persönlicher Aufwand ist am höchsten – aber auch dein Input.
• Fertighaus
  Enthält in den wenigsten Fällen all deine Wünsche – diese kosten extra.

Wie findest du überhaupt eine Wohnung oder ein Haus zum Kauf? Es gibt verschiedene Möglichkeiten. Klassisch über Inserate (Linktipp: alle-immobilien.ch), bei wenig Zeit (und grossem Budget) ein Auftrag an einen Makler, die Übernahme von den Eltern zu Lebzeiten (Hier der Buchtipp: ‚Das eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten‚), oder über eine Versteigerung.

Eine Versteigerung (z.B. über zwangsversteigerung.ch) kann dir valide Chancen bieten, jedoch nur unter vorheriger Berücksichtigung einiger Faktoren!

Das Allerwichtigste bei einem Hauskauf ist Zeit. Ein Kauf darf niemals überstürzt werden. Erfüllt das Objekt die eigenen Bedürfnisse? An die Anbindung, Kinderfreundlichkeit etc.?

Ein Objekt sollte mehrmals besichtigt, fotografiert und die entsprechende Checkliste dafür ausgefüllt werden. Nicht veränderbare Faktoren (Lage, Besonnung, Pendlerdistanz) haben Vorrang gegenüber veränderbaren Faktoren wie die Küchenabdeckung. Unbedingt auch überprüfen, welche Bauprojekte in der nächsten Umgebung geplant sind.

Der Preis kann übrigens von einem Schätzer oder Onlinetools wie sie Homegate anbieten überprüft werden.

Eigenkapital & Hypothek
Das verlangte Eigenkapital kann aus verschiedenen Quellen bezogen werden (Ersparnisse und Wertpapiere, Pensionskasse, Säule 3a, Vorerbbezug, Darlehen…). Dafür frägst du am besten mehrere Banken an für eine Hypothek!

Anbieter & Hypothekarofferten
Ein Vergleich (auch unter Hypothekaranbietern und den verschiedenen Hypothekarmodellen) lohnt sich auf jeden Fall. Hypothekarofferten werden in mehreren Runden bereinigt und in persönlichen Gesprächen über Konditionen verhandelt, bevor sie zum Abschluss kommen.

Eigentümerform
In einem Kaufvertrag muss zwingend die Eigentümerform angegeben werden. Das gemeinsame Eigentum kann auf drei verschiedene Arten eingetragen werden:

• Alleineigentum: Alleine
• Gesamteigentum: Zusammen zu gleichen Teilen
• Miteigentum: Zusammen zu unterschiedlichen, festgelegten Teilen (besondere Form davon: Stockwerkeigentum)

Dabei gelten jeweils unterschiedliche Regeln und Kriterien für Ehepaare, Konkubinatspaare, Käufergemeinschaften und Wohnbaugenossenschaften. Ehepaare müssen z.B. einiges beachten (Was ist das Eigengut, was die Errungenschaften etc.).

Ein Immobilienkaufvertrag wird mit einem Notar zusammen ausgearbeitet und ist (im Gegensatz zu einem Autokauf) nur gültig, wenn er auch offiziell beurkundet wurde.

In erster Linie geht es um den Kaufvertrag. Da es um grosse Summen geht, sollte grundsätzlich beim geringsten Zweifel eine Fachperson beigezogen werden (z.B. eine Baujuristin oder einen Bauherrenberater).

In zweiter Linie gilt es aber auch, die Zahlung richtig abzuwickeln, sowie den Grundbucheintrag durch die Gemeinde zu veranlassen. Der Kauf selber ist auch mit Kosten für die Notar-Honorare, Gebühren des Grundbuchamtes, allenfalls kantonal vorgeschriebene Handänderungssteuer und die Grundstücksgewinnsteuer verbunden.

Typen- und Fertig- oder Architektenhaus

In der Schweiz werden im Gegensatz zu unseren Nachbarn Deutschland oder Österreich vergleichsweise wenige Häuser als Typen- (vorgefertigte Pläne, in Massivbauweise mit Beton und Backstein vor Ort) oder Fertighäuser (vorgefertigte Pläne, in Holzbauweise in der Fabrik erstellt und vor Ort aufgebaut) erstellt.

Architektieren-Tipp: Du kannst trotzdem, quasi als ‚Inspiration‘ sogenannte Fertighaussiedlungen anschauen gehen!

Die richtige Architekt:in finden

Vorherrschend ist das individuelle Bauen mit einer Architektin oder einem Architekten. Dessen Aufgaben betreffen nicht nur projektspezifische Themen wie Ideen, Vorprojekt, Kostenschätzung, Baubewilligung, Ausführungsplanung, Offertvergleiche, Bauleitung, Kostenkontrolle, Abrechnung oder Bauabnahme. Sondern auch die des ‚Psychologen‘ und Managers in der Zusammenarbeit mit dir als Bauherr:in. Entsprechend wichtig ist die Beziehung und ein positiver ‚Vibe‘ mit deiner gewählten Architekt:in.

Bauprojekt-Phasen

Als Bauherr:in hast du in allen Phasen (Studien und Vorprojekt, Ausführungs- und Bauprojekt, Bewilligungsverfahren, Ausführungsplanung und Ausschreibung und der Ausführung) jeweils Arbeiten und Pflichten zu erfüllen. Dessen Zeitanspruch darf nicht unterschätzt werden.

Grundsätzlich gilt: Je später die Phase, desto teurer und aufwendiger sind Änderungswünsche. Entsprechend empfiehlt es sich, alle Wünsche so früh wie nur möglich anzubringen, und später auf Änderungen zu verzichten.

Energieverbrauch minimieren

Ein Viertel der Schweizer CO2-Emissionen geht auf das Konto des Gebäudebetriebs – sprich Heizung und Warmwasser. Es sollte nicht nur von Gesetzes wegen ein Anreiz sein, diesen Verbrauch zu minimieren – sondern auch ein rein finanzieller.

Es gibt kantonal unterschiedliche Energievorschriften zu maximalem Energieverbrauch pro Quadratmeter beheizter Fläche, sowie Vorschriften zum Ersatz von bestimmten Geräten. Bei Neubauten gilt sogar die Vorgabe, die Warmwasseraufbereitung und die Heizwärme durch einen Anteil von mindestens 10% durch erneuerbare Energien abzudecken.

Um all das einzuordnen, gibt es als Hilfe sogenannte Gebäudelabels, auf welche im Buch neben den schon bekannteren Begriffen wie Minergie umfassend eingegangen wird.

Beim Bauen Geld sparen

Bauen ist teuer, es gibt jedoch verschiedene Strategien, gute Qualität für weniger Geld zu erhalten. Im Buch werden diese umfassend erläutert:

Über Bauhandwerkerpfandrechte, Konkurs des Baupartners und wie du dich dagegen absichern kannst, Terminverzögerungen und mangelhafte Arbeit gibt es so einiges, was beim Bau eines Eigenheims nicht nach Plan laufen kann.

Bauabnahme
Bei der Bauabnahme geht es insbesondere darum, Mängel korrekt zu identifizieren und Garantien der Handwerker:innen geltend zu machen. Im schlimmsten Fall drohen Gerichtsverfahren. Wie das zu verhindern ist, erfährst du mit diversen Absicherungs-Tipps.

Rücklagen & Unterhalt
Viele Hausbesitzer:innen bilden keine Rücklagen für Unterhalt und Erneuerungen. Das kann sich später als teuer herausstellen. Genauso wie das Verpassen der wichtigsten Versicherungen (Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht etc.)

Wiederverkauf
Genauso wie der ursprüngliche Kauf benötigt auch der Wiederverkauf einer Immobilie Zeit und Sorgfalt. Denn wer unter Druck verkauft, zieht oft den Kürzeren und erzielt einen schlechteren Preis. Zu beachten gibt es die Hypothekar-Anpassung, den Entscheid, ob selber oder durch einen Makler verkauft werden soll, und das Zusammenstellen der Verkaufsdokumentation etc.